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估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房估价对象的建筑面积为1200平方米现空置。估算估价对象的租金时下列最适宜作为可比实例的为（）。A、筑面积1800平方米两年前租出年租35万元位于同一工业区B、筑面积1100平方米近期租出年租50元平方米位于20公里外C、面积10000平方米近期租出年租180万元位于同一工业区D、筑面积1000平方米近期租出年租20万元位于同一工业区

题目

估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房估价对象的建筑面积为1200平方米现空置。估算估价对象的租金时下列最适宜作为可比实例的为（）。

  • A、筑面积1800平方米两年前租出年租35万元位于同一工业区
  • B、筑面积1100平方米近期租出年租50元平方米位于20公里外
  • C、面积10000平方米近期租出年租180万元位于同一工业区
  • D、筑面积1000平方米近期租出年租20万元位于同一工业区
相似考题

1.某租出设备价格50万元，租期为5年，折现率8%，附加率4%，采用附加率法计算租金时，则每年租金不能低于（）万元。A.11.2B.12.0C.14.0D.16.0

2.某租出设备价格50万元，租期为5年，折现率8%，附加率4%，采用附加率法计算租金时，刚每年租金不能低于（ ）万元。A. 11.2 B. 12.0 C. 14.0 D. 16.0

3.（2017年真题） 在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（　）。 A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物 B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致 C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格 D.可比实例成交日期与估价时点相近 E.可比实例成交日期与估价时点必须相同

4.指出并改正下列房地产估价文书的错误 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下： 1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。 2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。 估价测算如下（节选）： 一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元） 二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 V=A/Y×[1-1/（1+Y）n] 采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。 三、估算装修改造后的办公楼总价值。 办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元 四、装修改造费用总额。 装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元 五、销售费用与销售税费。 销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元 六、购买现厂房的税费。 设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％ 七、计算估价对象在价值时点的市场价格。 估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V V＝9069.97万元 单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

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  • 第1题：

    在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（　）。

    A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物
    B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致
    C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
    D.可比实例成交日期与估价时点相近
    E.可比实例成交日期与估价时点必须相同

    答案：A,C,D
    解析：
    选取可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

  • 第2题：

    估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。（　）


    答案：错
    解析：
    本题考查的是选取可比实例。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。

  • 第3题：

    估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（　　）万元。

    A．83.51
    B．85.26
    C．85.36
    D．87.16

    答案：C
    解析：
    全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为：92×90÷97=85.36（万元）。

  • 第4题：

    估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（　）。

    A、建筑面积1500 m2，一年前出售，售价为2000元/m2，位于同一工业区
    B、建筑面积10000 m2，近期租出，年租200万，位于同一工业区
    C、建筑面积500 m2，近期租出，年租10万元，位于同一工业区
    D、建筑面积2000 m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

    答案：D
    解析：
    考点:选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000，排除选项BC；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

  • 第5题：

    现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有(　　)。

    A:同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元
    B:同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元
    C:同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元
    D:同一商业区内，使用面积为36.55m2，使用面积与建筑面积比率为85%，近期出售，售价为66万元
    E:1km外一居住区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元

    答案：C,D
    解析：

  • 第6题：

    运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括（ ）等。(2008年真题)

    A.与估价对象类似的房地产
    B.成交日期与估价时点接近
    C.交易类型与估价目的吻合
    D.成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格
    E.与估价对象位于同一街区的关联交易案例

    答案：A,B,C,D
    解析：
    参见第3题解析。

  • 第7题：

    （）是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

    • A、空置量
    • B、空置率
    • C、空置水平
    • D、空置面积

    正确答案:B

  • 第8题：

    估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。

    • A、建筑面积500m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
    • B、建筑面积1000m2，近期租出，年租50元／m2，位于50km外
    • C、建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
    • D、建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

    正确答案:D

  • 第9题：

    选取可比实例的基本要求包括（）。

    • A、可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产
    • B、可比实例的成交日期应与估价时点接近
    • C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合
    • D、可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格
    • E、可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市

    正确答案:B,C,D

  • 第10题：

    单选题
    价格鉴证标的及下列交易实例均为单层标准厂房，价格鉴证标的的建筑面积为1250平方米，现空置，鉴证基准日为2007年4月1日。下列案例最适宜作可比实例的案例为（　　）。[2007年真题]
    A

    建筑面积1800平方米，2005年3月成交，成交价格为600万元，位于同一工业区

    B

    建筑面积1200平方米，2007年1月成交，成交价格为750万元，位于20公里外

    C

    建筑面积18000平方米，2007年3月成交，成交价格为7500万元，位于同一工业区

    D

    建筑面积1000平方米，2007年3月成交，成交价格为680万元，位于同一工业区


    正确答案： D
    解析： 用市场法鉴证建筑物价值时，可比实例应与鉴证标的类似（用途相同、建筑结构相同、所处地段相同）、成交日期接近鉴证基准日、成交价格正常或可修正为正常价格。根据以上标准判断，D项最符合要求；A项交易时间离鉴证基准日过远；B项所处区域离鉴证标的太远，地段差异较大；C项建筑面积及成交价格与鉴证标的差距太大。

  • 第11题：

    多选题
    选取可比实例的基本要求包括（）。
    A

    可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产

    B

    可比实例的成交日期应与估价时点接近

    C

    可比实例的交易类型应与估价目的吻合

    D

    可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格

    E

    可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市


    正确答案： E,D
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。
    A

    39. 48

    B

    40. 67

    C

    41. 81

    D

    46. 84


    正确答案： D
    解析：

  • 第13题：

    在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括()。

    A. 可比实例是评估对象的类似建( 构)筑物
    B. 可比实例与评估对象的付款方式必须一致
    C. 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
    D. 可比实例成交日期与估价时点相近
    E. 可比实例成交日期与估价时点必须相同

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求;(1)与评估对象类似的房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不直超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

  • 第14题：

    估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300㎡，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（　　）万元。

    A．466
    B．526
    C．535
    D．545

    答案：B
    解析：
    由题意，估价对象包含家电和汽车的市场价格
    =

    （万元）。

  • 第15题：

    估价对象为—沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。

    A.466
    B.506
    C.535
    D.545

    答案：B
    解析：
    本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格＝[420＋（448/280）×300＋（595－30）/340×300]/3＋40＝506（万元）。P91。

  • 第16题：

    某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元／m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10％，目前该承租人权益价值为（　　）万元。

    A．39.48
    B．40.67
    C．41.81
    D．46.84

    答案：B
    解析：
    承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
    根据题意得：

  • 第17题：

    运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括（　　）等。

    A.与估价对象类似的房地产
    B.成交日期与估价时点接近
    C.交易类型与估价目的吻合
    D.成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格
    E.与估价对象位于同一街区的关联交易案例

    答案：A,B,C,D
    解析：
    参见第3题解析。

  • 第18题：

    运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括（　　）等。

    A:与估价对象类似的房地产
    B:成交日期与估价时点接近
    C:交易类型与估价目的吻合
    D:成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格
    E:与估价对象位于同一街区的关联交易案例

    答案：A,B,C,D
    解析：

  • 第19题：

    市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

    • A、区位相近
    • B、权利性质相同
    • C、面积相等
    • D、档次相当
    • E、建成年份相同

    正确答案:A,B,D

  • 第20题：

    估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。【2011年真题】

    • A、83.51
    • B、85.26
    • C、85.36
    • D、87.16

    正确答案:C

  • 第21题：

    多选题
    现有一沿街商铺建筑面积为39㎡，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有（  ）。
    A

    同一商业区内，建筑面积为36㎡，三年前出售，售价为53万元

    B

    同一商业区内，建筑面积为120㎡，近期出售，售价为180万元

    C

    同一商业区内，建筑面积为50㎡，近期出售，售价为72万元

    D

    同一商业区内，使用面积为36. 55㎡，使用面积与建筑面积比率为85%，近期出售，售价为66万元

    E

    1km外一居住区内，建筑面积为120㎡，近期出售，售价为180万元


    正确答案： C,D
    解析：

  • 第22题：

    判断题
    如果估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积保持一定差距。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 如果估价对象为一宗工地，选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积近似。

  • 第23题：

    单选题
    估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为( )万元。(2014年试题)
    A

    466

    B

    526

    C

    535

    D

    545


    正确答案： B
    解析：

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