第14题:
问答题
我国土地出让、转让合同的有哪些,其主要内容是什么?
正确答案:
(1)土地出让合同和转让合同的概念
①土地使用权出让合同(简称出让合同)是指市、县级人民政府土地管理部门代表国家与境内外公司、企业、其他组织和个人签订的关于城镇国有土地使用权出让的权利和义务的合同。
②土地使用权转让合同(简称转让合同)是指土地使用者与境内外公司、企业、其他组织和个人签订的关于城镇国有土地使用权再转让的权利义务关系的合同。
(2)我国土地出让合同和转让合同的额类型及内容
从现行的土地使用权出让和转让法律以及出让和转让实践来看,出让合同主要包括:土地使用权出让合同,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。另一类是转让合同,其中包括出售土地使用权合同、交换土地使用权合同、赠与土地使用权合同。具体为:
①土地使用权出让合同,指市、县土地管理部门(出让方)根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律和有关行政法规及土地供应政策规定出让国有土地使用权,本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,与土地使用者(受让方)签订的有关双方权利、义务的合同。《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601)的主要规定有:a.出让土地的所有权属中华人民共和国,出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权,地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。b.受让人对依法取得的国有建设用地,在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利,有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。c.出让宗地空间范围是指以出让宗地的平面界址和竖向界限封闭形成的空间范围。d.受让人同意按照合同规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。e.受让人在出让土地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的,应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件和宗地建设配套条件。f.合同规定建设项目开工和竣工时间。g.合同规定受让宗地用于商品住宅项目建设的,原则上开发时间最长不得超过三年。h.受让人应当按照合同约定的土地用途、容积率利用土地,不得擅自改变。i.对受让人依法使用的国有建设用地使用权,在合同约定的使用年限届满前,出让人不得收回。j.受让人因自身原因终止该项目投资建设,向出让人提出终止履行合同并请求退还土地的,出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后,分别按有关约定,退还除合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款(不计利息)。
②补办的土地使用权出让合同。补办的土地使用权出让合同,是指划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而需依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章的规定,补签的土地使用权出让合同。这类合同实质上是划拨土地纳入出让轨道的“通行证”。因土地使用权和地上建筑物、其他附着物已提供和建造,所以这类合同对土地和项目建设上的具体要求简单得多,补签了这类合同主要赋予土地使用者转让、出租、抵押三项权利。
③土地使用权出售合同,是指土地使用者将土地使用权再转让给他方,他方为此支付转让金并取得一定期限的土地使用权的合同。在土地使用权出售合同中,出售方为转让方,买受方为再受方;土地使用权出售合同是双方有偿合同。
④地使用权交换合同,即双方当事人约定相互转移土地使用权(金钱除外)而达成的合同。交换合同即为互易合同,属于有偿转移土地使用权的合同。具有以下特征:a.交换合同为诺成合同;b.交换合同为双务合同;c.交换合同为有偿合同;d.交换合同须有一方或双方以土地使用权为给付。
⑤土地使用权赠与合同,是指当事人一方(赠与人)将自己的土地使用权无偿给予对方(受赠人)的合同。赠与合同在本质上与出售合同、交换合同是完全不同的。a.赠与合同为无偿转移土地使用权的合同。首先,是合同关系,须有双方的意思表示,区别于遗赠,遗赠仅有遗赠人一方的意思表示即可。其次,赠与合同的实质是转移土地使用权,即赠与人必须是土地使用权的持有人(权利人)。第三,土地使用权的转移须为无偿。赠与合同可以约定受赠人负担一定义务,但此义务非为对价。b.赠与合同为单务合同,仅赠与人一方负有义务。c.赠与为诺成合同。双方达成合意,合同即告成立。但须采取书面形成签订,并到土地管理部门办理变更登记手续。土地使用权转移时间为变更登记完毕时。
解析:
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