甲乙二人分别享有35%、65%的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙在外地居住，甲未与乙协商擅自将楼房出租给丙3年，尚未到期。现甲未经乙的同意，又以自己名义与第三人丁签订一份买卖合同但尚未办理过户登记手续。甲乙还有一姐姐戊已经离婚，近期想回甲居住的城市定居。关于以上五人之间的关系，下列叙述不正确的是：（ ） A.甲丙之间的租赁合同效力待定 B.丙可以向法院请求宣告甲丁之间的买卖合同无效 C.如甲乙决定将楼房出卖给戊，需要提前15日通知丙，丙在15日内可以主张优先购买权 D. 丁已经构成善意取得

对于自建房屋，自建好便取得房屋所有权。根据《物权法》第31条的规定，因建造取得房屋所有权的，未经登记而处分该物权时，不发生物权效力。因此，在只登记甲为房屋所有权人时，乙出卖该房屋的行为不发生物权效力。利害关系人可申请更正登记，地役权未登记的不能对抗供役地的受让人，而非供役地人。本题正确选项为ACD。

分析本题，需要区分债权合同行为与处分行为。签订租赁合同并不是处分行为，因而不涉及无权处分的问题，所以尽管甲只是房屋共有人之一，但甲与丙之间的租赁合同有效，故A项错误。B项涉及甲与丁之间的房屋买卖合同。甲只是房屋的共有人之一，却将房屋出卖给丁，属于中国法上所谓的无权处分合同。对此，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此造成的结果就是无权处分合同，如果不获权利人追认，则通常无效。但是，《买卖合同解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，无权处分只是影响物权变动，而不影响债权合同的效力。所以，甲丁之间的买卖合同有效。尽管甲丁之间的买卖合同不因甲的无权处分而无效，但该合同涉及侵害承租人丙的优先购买权的问题。就此，《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但是，《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，丙不能主张甲丁之间的买卖合同无效，而只能追究甲的违约责任，故B项错误。《城镇房屋租赁合同解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，在甲乙决定将房屋卖给姐姐戊的情形，承租人丙不享有优先购买权，故C项错误。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权的转移方式是登记，未经登记过户不能转移所有权。根据《物权法》第106条第1款规定，善意取得不仅仅要求买受人的善意，而且要求完成相关公示，丁没有完成登记过户，故无法构成善意取得，D项错误。

2016年3月实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十四条规定了多个按份共有人的优先购买权发生冲突时候的解决方式：两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。 提醒考生注意结合上述司法解释思考：按份共有中转让的范围包括哪些行使优先购买权的时间如何界定共有人内部转让时，其他共有人可否主张优先购买权如果共有人为三人以上，其中两人均主张优先购买权的，如何处理

《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”办理登记并非合同生效的要件，因此A选项错误，当选；甲是房屋的所有权人，丁是甲的唯一继承人。《物权法》第29条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”因此，丁因继承取得房屋的所有权，将房屋出卖给戊属于有权处分。故B选项错误，当选。因丁是有权处分，则戊不可能是善意取得。C选项错误，当选。《物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”若丙是有权占有，则戊无权根据《物权法》第34条要求返还房屋；若丙无权占有，则戊有权根据《物权法》第34条要求返还房屋。《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，丙根据租赁合同的占有，是有权占有，戊并无返还原物请求权。D选项错误，当选。

《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”甲、乙合法建造房屋属于非基于法律行为取得所有权，不以登记作为物权变动的要件。A项正确，B项错误。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”甲、乙建造的房屋本来属于共同共有，离婚后分割财产，则属于按份共有，现登记在甲一个人名下，发生了登记错误，权利人乙有权申请更正登记。C项正确。《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”地役权具有不可分性，需役地部分转让的，不影响地役权的存在。甲将共有的房屋转让给丁后，如果转让部分涉及地役权，受让人丁享有通行地役权。D项正确。

(1) 甲乙之间的房屋买卖合同有效。因为双方均具有相应的行为能力,意思表示真实,合同内容和形式均符合法律规定,符合合同生效的全部要件,故该合同有效。

(2) 因为甲尚未办理房屋过户登记手续,房屋的所有权仍属于甲,甲有权处分属于自己的房屋。甲、丙之间的房屋买卖合同双方均具有相应的行为能力,意思表示真实,合同内容和形式均符合法律规定的合同生效条件,故该合同有效。

(3) 乙无权要求法院撤销甲、丙之间的房屋买卖合同,因为可撤销的合同仅限于法律规定的几种,而且只有可撤销合同的缔约方才有权申请撤销合同,而该合同为合法有效的合同,且乙并非该合同的一方当事人,故而乙无权要求撤销甲和丙之间的房屋买卖合同。

(4) 丙有权请求乙腾出房屋,因房屋已经登记在丙的名下,丙已取得房屋所有权,丙基于其对房屋所享有的所有权要求乙腾出房屋自然是正当合法的。

(5) 甲乙之间签订了合法有效的房屋买卖合同,甲有义务按照合同办理房屋过户登记手续,但甲并未履行该义务,构成对乙的违约,所以甲应当对乙承担违约责任。

对于重大修缮，按份共有需要三分之二以上共有人同意，A错误。无权处分中的买卖合同是有效的，B错误。房屋承租人不享有优先购买权的四种情况：卖给共有人、卖给近亲属、十五日内未要求行使优先购买权、卖给善意第三人且登记，C错误。善意取得三个条件：善意、合理价格、登记（不动产）或交付（动产），D正确。

A、B、C、D
考点：城镇房屋租赁合同、善意取得
讲解：分析本题，需要区分债权合同行为与处分行为。签订租赁合同不是处分行为， 因而不涉及无权处分的问题，所以尽管甲只是房屋共有人之一，但甲与丙之间的租赁合同有效，故A项错误。
B项涉及甲与丁之间的房屋买卖合同。甲只是房屋的共有人之一，却将房屋出卖给丁， 属于《合同法》上所谓的无权处分合同。对此，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此造成的结果就是无权处分合同，如果不获权利人追认，则通常无效。但是，《买卖合同解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，无权处分只是影响物权变动，而不影响债权合同的效力。所以，甲丁之间的买卖合同有效。尽管甲丁之间的买卖合同不因甲的无权处分而无效，但该合同涉及侵害承租人丙的优先购买权的问题。就此，《民法通则意见》第 118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 但是，《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，丙不能主张甲丁之间的买卖合同无效，而只能追究甲的违约责任，故B项错误。
《城镇房屋租赁合同解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房 屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购 买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，在甲乙决定将房屋卖给姐姐戊的情形，承租人丙不享有优先购买权，故C项错误。
《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权的转移方式是登记，未经登记过户不能转移所有梂。根据《物权法》第106条第1款规定，善意取得不仅仅要求买受人的善意，而且要求完成相关公示，丁没有完成登记过户，故无法构成善意取得，D项错误。

。自建房屋，自建好便取得房屋所有权。 利害关系人可申请更正登记，地役权未登记的不能对 抗供役地的受让人，而非供役地人。本题正确选项 为 ACD。

《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”办理登记并非合同生效的要件，因此A选项错误，当选；甲是房屋的所有权人，丁是甲的唯一继承人。《物权法》第29条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”因此，丁因继承取得房屋的所有权，将房屋出卖给戊属于有权处分。故B选项错误，当选。因丁是有权处分，则戊不可能是善意取得。C选项错误，当选。《物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”若丙是有权占有，则戊无权根据《物权法》第34条要求返还房屋；若丙无权占有，则戊有权根据《物权法》第34条要求返还房屋。《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，丙根据租赁合同的占有，是有权占有，戊并无返还原物请求权。D选项错误，当选。

【考点】婚姻财产关系【详解】在A选项中，婚姻法明确规定婚后取得的财产，归夫妻共有财产，所以A错误当选；在B选项中，因为房屋属于甲丙的共有财产，丙可以主张房产份额，所以B错误当选；根据《民法通则》第20条第1款的规定，公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。《民通意见》第24条规定，申请宣告失踪的利害关系人，包括被申请宣告失踪人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与被申请人有民事权利义务关系的人。甲乙的子女均已成年，与乙一起生活，与丙之间不构成继父母子女关系，无权申请宣告丙失踪，所以C项错误当选；在D选项中，根据2012年《民事诉讼法》第62条的规定，离婚诉讼，除不能表达意志的以外需要当事人出庭，但因为重大疾病等特殊情况，在本人提交书面意见后，当事人可以不到庭，所以D项正确不选。