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某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。A．8.8%B．10%C．18%D．18.6%
题目
某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。
A．8.8%
B．10%
C．18%
D．18.6%
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第1题：
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80.00
B.91.82
C.125.00
D.127.90答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM＝＝A/V＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，按年等额偿还贷款本息，则RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82万元。参见教材P275。 -
第2题：
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120㎡、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10％。店铺正常月租金为120元／㎡，运营费用为租金收入的35％；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8％的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A．80
B．91.82
C．125.00
D．127.90答案：B解析：①RM＝YM＋YM／[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8％＋8％／[（1＋8％）10－1]＝14.903％。②购买者要求的税前现金流量＝50×10％＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35％）／10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232／14.903％＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。 -
第3题：
某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）
A．7.65％
B．8.75％
C．9.42％
D．10.19％
D -
第4题：
某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为（ ）。A、8.04%
B、8.06%
C、6.43%
D、6.50%答案：B解析：考点:投资组合技术。RM＝{6.5%/12＋6.5%/12/[（1＋6.5%/12）25×12－1]}×12＝8.1%；RO＝60%×8.1%＋（1－60%）×8%＝8.06%。 -
第5题：
某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。A、8.8%
B、10%
C、18%
D、18.6%答案：D解析：本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数=年偿还额/抵押贷款金额，月抵押贷款常数＝（8%/12）÷{1-1/[1+（8%/12）] 5×12}＝2.028%，年抵押贷款常数＝2.028%×12＝24.33%，综合资本化率＝60%×24.33%＋40%×10%＝18.6%。