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甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼,商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2,总层数为地上四层,地下一层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案,其中A座总面积为65000m2,地下一层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2?d),地上一到四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为十年,租金为2.50元/(m2?d),B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500

题目
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼,商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2,总层数为地上四层,地下一层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案,其中A座总面积为65000m2,地下一层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2?d),地上一到四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为十年,租金为2.50元/(m2?d),B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%,现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。

A.810
B.1320
C.2835
D.4860

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  • 第1题:

    长江公司与远洋集团签订了一项经营租赁合同,远洋集团将其持有一块土地出租给长江公司,租金为每年50万元,租赁期为8年。长江公司又将此土地转租给京客隆公司,租金为每年75万元,租赁期为5年。长江公司在将土地转租给京客隆公司时,应确认为投资性房地产。( )


    正确答案:×
    对远洋集团而言,才应确认为投资性房地产。   
    【该题针对“投资性房地产的初始确认和计量”知识点进行考核】

  • 第2题:

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    据调查,该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(m2 *d),地上1~4层的客观租金水平为3.0元/(m2*d),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是()。
    A.租约期内和租约期外都取客观租金
    B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者
    C.根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
    D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金


    答案:D
    解析:

  • 第3题:

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。
    A. 810 B.132025
    C. 2835 D.4860


    答案:C
    解析:

  • 第4题:

    (一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    A、B 座合计抵押建筑面积为(  )m2。

    A.124500
    B.127000
    C.132500
    D.135000

    答案:A
    解析:
    根据相关法律规定,以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权;以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证;开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押。根据以上规定,本案例中,A、B 座合计抵押建筑面积=A 座总建筑面积+B 座总建筑面积-B 座已售出的面积
    =65000+67500-8000=124500m2。

  • 第5题:

    (一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为(  )万元。

    A.810
    B.132025
    C.2835
    D.4860

    答案:C
    解析:
    法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,应补地价,以及其他法定优先受偿款。本案例,该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款为未付清的工程款。具体数额为:40500×(1-93%)=2835(万元)。

  • 第6题:

    甲公司将一闲置机器设备以经营租赁方式租给乙公司使用。租赁合同约定,租赁期开始日为2017年7月1日,租赁期4年,年租金为120万元,租金每年7月1日支付。租赁期开始日起的前3个月免收租金。2017年7月1日,甲公司收到乙公司支付的扣除免租期后的租金90万元。不考虑其他因素,甲公司2017年应确认的租金收入是( )万元。

    A.56.25
    B.60.00
    C.90.00
    D.120.00

    答案:A
    解析:
    出租人可能对经营租赁提供激励措施,如免租期、承担承租人某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租赁收入;在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金收入总额中扣除,并将租金收入余额在租赁期内进行分配。2017年应确认租金收入=(120×4-30)÷4×6/12=56.25(万元)。

  • 第7题:

    (2013年)甲公司将一闲置设备以经营租赁方式出租给乙公司使用。租赁合同约定,租赁期开始日为20×3年7月1日,租赁期为4年,年租金为120万元,租金于每年7月1日支付,租赁期开始日起前3个月免租金,20×3年7月1日,甲公司收到乙公司支付的扣除免租期后的租金90万元。不考虑其他因素,甲公司20×3年确认的租金收入为( )。

    A.56.25万元
    B.60.00万元
    C.90.00万元
    D.120.00万元

    答案:A
    解析:
    甲公司应收取的租金总额=90+120×3=450(万元),甲公司20×3年应确认的租金收入=450/(4×12)×6=56.25(万元)。

  • 第8题:

    李某在市区拥有两层楼房,2012年1月将一层出租给某连锁超市作为店面,每月收取租金5000元,李某与超市签订一年期正式的租赁合同。二层出租给张某居住,租金为每月2000元(租赁合同的印花税税率为1‰)。
    李某当年出租给某连锁超市作为店面应缴纳的印花税为()元。

    A.6
    B.60
    C.70
    D.84

    答案:B
    解析:
    财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同的印花税税率为1‰。李某当年出租给某连锁超市作为店面应缴纳的印花税=5000x12x1‰=60(元)。

  • 第9题:

    李某在市区拥有两层楼房,2012年1月将一层出租给某连锁超市作为店面,每月收取租金5000元,李某与超市签订一年期正式的租赁合同。二层出租给张某居住,租金为每月2000元(租赁合同的印花税税率为1‰)。 李某当年应缴纳的房产税为()元。

    • A、7200 
    • B、8160 
    • C、8400 
    • D、8600

    正确答案:B

  • 第10题:

    多选题
    甲公司以划拨方式取得国有土地使用权,在该土地上建造一栋房屋,并出租给乙公司,后备土地管理部门发现,根据《城市房地产管理法》的相关规定,下列哪一说法是错误的()
    A

    房屋租赁合同有效,已取得的租金归甲公司,但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家

    B

    房屋租赁合同无效,甲公司应先补交土地使用权出让金,然后再出租房屋,已取得的租金予以没收

    C

    房屋租赁合同有效,已取得的租金归甲公司,但甲公司应另行向国家缴纳土地租金

    D

    房屋租赁合同无效,甲公司应补交土地使用权出让金,但已取得的租金归甲公司


    正确答案: B,A
    解析: 暂无解析

  • 第11题:

    单选题
    甲公司通过划拨方式在上海某区取得了国有土地使用权,在该土地上建成了一栋房屋,并将该房屋出租给乙公司,每月得租金6万元。后被土地管理部门发现。下列对甲公司的行为和取得的租金收入的说法正确的是:()
    A

    房屋租赁合同无效,甲公司应补交土地使用权出让金,但已取得的租金归甲公司

    B

    房屋租赁合同有效,已取得的租金归甲公司,但甲公司应另行向国家缴纳土地租金

    C

    房屋租赁合同有效,已取得的租金归甲公司,但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家

    D

    房屋租赁合同无效,甲公司应先补交土地使用权出让金,然后再出租房屋,已取得的租金予以没收


    正确答案: A
    解析: 考查划拨土地上房屋租赁合同的效力。法律依据为《城市房地产管理法》第56条的规定,以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。据此,本题的ABD选项对甲公司的行为和取得的租金收入进行处置的方式是错误的。根据上述规定,甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家,所以C选项正确。

  • 第12题:

    多选题
    甲公司(承租方)与乙公司(出租方)签订了一份租赁协议。协议规定,租赁资产是一台使用年限为10年的设备,租赁期为6年,租赁期满时,该设备所有权转让给甲公司。按照我国税法规定,该租赁属于( )。
    A

    经营租赁

    B

    融资租赁

    C

    租金可直接扣除租赁

    D

    租金不可直接扣除租赁


    正确答案: B,C
    解析: 该租赁业务的租赁资产在租赁期满时归承租人所有,根据我国税法的规定,应当属于融资租赁,因为融资租赁的租金不能在税前扣除,所以也是“租金不可直接扣除租赁”

  • 第13题:

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    A、B座合计抵押建筑面积为()m2。
    A.124500 B.127000
    C. 132500 D.135000


    答案:A
    解析:

  • 第14题:

    (一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    据调查,该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/(m2·天),地上1~4 层的客观租金水平为3.0/元(m2·天),则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是(  )。

    A.租约期内和租约期外都取客观租金
    B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者
    C.根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
    D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金

    答案:D
    解析:
    采用收益法估价关键是求取租金收益,租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中,采用收益法测算抵押价值,其租约期内取租约租金,租约期外取客观租金。

  • 第15题:

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼,商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2,总层数为地上四层,地下一层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案,其中A座总面积为65000m2,地下一层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2?d),地上一到四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为十年,租金为2.50元/(m2?d),B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%,现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    A座、B座合计抵押建筑面积为( )m2。

    A.124500
    B.127000
    C.132500
    D.135000

    答案:A
    解析:
    本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积+B座总建筑面积-已售出=65000m2+67500m2-8000m2=124500m2。

  • 第16题:

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼,商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2,总层数为地上四层,地下一层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案,其中A座总面积为65000m2,地下一层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2?d),地上一到四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为十年,租金为2.50元/(m2?d),B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%,现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    据调查,该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/(m2?d),地上一到四层的客观租金水平为3.0元/(m2?d),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是( )。

    A.租赁期内和租约期外都取客观租金
    B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金;租约期外取租约租金和客观租金中较低者
    C.根据谨慎原则,租约期内均取租约租金和客观租金中较低者,租约期外取市场租金
    D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金

    答案:C
    解析:
    本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。抵押房地产已出租的,其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定:(1)合同租金低于市场租金的,应为出租人权益价值;----租约期内取租约租金;(2)合同租金高于市场租金的,应为无租约限制价值-----采用租约期外的客观租金。分析:地下一层租金2.1元/(m2?d)高于客观租金2.0元/(m2?d),选用客观租金;地上租金2.5元/(m2?d)低于市场租金3.0元/(m2?d),合同内选用合同租金,合同外选用市场租金。

  • 第17题:

    甲公司(承租方)与乙公司(出租方)签订了一份租赁协议。协议规定,租赁资产是一台使用年限为10年的设备,租赁期为6年,租赁期满时,该设备所有权转让给甲公司。按照我国税法规定,该租赁属于(  )。

    A、经营租赁
    B、融资租赁
    C、租金可直接扣除租赁
    D、租金不可直接扣除租赁

    答案:B
    解析:
    该租赁业务的租赁资产在租赁期满时归承租人所有,根据我国税法的规定,应当属于融资租赁,因为融资租赁的租金不能在税前扣除,所以也是“租金不可直接扣除租赁”。

  • 第18题:

    一定地块内房地产项目容积率计算公式为( )。

    A.地上总建筑面积/总建设用地面积

    B.(地上总建筑面积+地下经营面积)/总建设用地面积

    C.地上总使用面积/总建设用地面积

    D.(地上总使用面积+地下经营面积) /总建设用地面积

    答案:A
    解析:
    指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积之比。

  • 第19题:

    甲公司将一闲置设备以经营租赁方式出租给乙公司使用。租赁合同约定,租赁期开始日为20×3年7月1日,租赁期为4年,年租金为120万元,租金于每年7月1日支付,租赁期开始日起前3个月免租金,20×3年7月1日,甲公司收到乙公司支付的扣除免租期后的租金90万元。
      不考虑其他因素,甲公司20×3年确认的租金收入为( )。

    A.56.25万元
    B.60万元
    C.90万元
    D.120万元

    答案:A
    解析:
    甲公司应收取的租金总额=90+120×3=450(万元)甲公司20×3年应确认的租金收入=450/(4×12)×6=56.25(万元)

  • 第20题:

    一幢建筑高度为30m的商业楼,,每层的建筑面积为1200m2。地上八层,地下一层,请根据上述条件回答以下问题:该商业楼的耐火等级为()级。

    • A、一
    • B、二
    • C、三
    • D、四

    正确答案:A

  • 第21题:

    单选题
    李某在市区拥有两层楼房,2012年1月将一层出租给某连锁超市作为店面,每月收取租金5000元,李某与超市签订一年期正式的租赁合同。二层出租给张某居住,租金为每月2000元(租赁合同的印花税税率为1‰)。 李某当年出租给某连锁超市作为店面应缴纳的印花税为()元。
    A

    B

    60 

    C

    70 

    D

    84


    正确答案: A
    解析: 财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同的印花税税率为1‰。李某当年出租给某连锁超市作为店面应缴纳的印花税=5000x12x1‰=60(元)。
    考点
    行为、目的税制

  • 第22题:

    单选题
    一幢建筑高度为30m的商业楼,,每层的建筑面积为1200m2。地上八层,地下一层,请根据上述条件回答以下问题:该商业楼的耐火等级为()级。
    A

    B

    C

    D


    正确答案: A
    解析: 暂无解析

  • 第23题:

    单选题
    企业持有的下列不动产应当作为投资性房地产项目列报的是()。
    A

    甲公司购入一项土地使用权,使用期限为40年,用于甲市儿童福利机构建设,并拟建成后出租给该机构,租金为每年1元,租期为40年

    B

    乙公司取得一项建筑物出租给职工,作为职工宿舍使用

    C

    丙公司将其持有的一项厂房对外出租,同时由于丙公司发生财务困难,将该厂房作为抵押物取得银行贷款

    D

    丁公司将一项剩余租赁期为2年的厂房转租给其供应商


    正确答案: A
    解析: 选项A,对于土地使用权,既不符合已出租的土地使用权,也符合持有并准备增值后转让的土地使用权,所以不能作为投资性房地产核算,选项B,属于自用房地产,不作为投资性房地产核算,选项C,作为抵押物取得借款不影响企业将对外出租的厂房作为投资性房地产列报,选项D,企业并不对厂房拥有所有权,所以不作为投资性房地产核算。