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某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／m2；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。 A、457.66 B、533.00 C、695.00 D、711.00

题目
某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／m2；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

A、457.66
B、533.00
C、695.00
D、711.00
相似考题

1.某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。（8分）

2.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/㎡。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/㎡。A．14140B．42421C．56561D．60000

3.某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A．521B．533C．695D．711

4.某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A 521 B 533 C 695 D 711

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  • 第1题：

    某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。

    A ．14140

    B．42421

    C．56561

    D．60000


    正确答案：B

  • 第2题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％(不含所得税)，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买，为什么?(估价时点为2005年10月13日)


    正确答案：

  • 第3题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？


    答案：
    解析：
    不能决定购买该临街商铺。原因是：
    (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；
    (2）租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；
    (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调査掌握。

  • 第4题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）

  • 第5题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套建筑面积50m2产权40年的商铺，10年期贷款总额为20万元，贷款年利率5%，采取等额本息还款方式。现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。

    A.42.64
    B.50.40
    C.51.26
    D.58.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法。贷款的年偿还额＝20×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝2.59（万元），未还贷款本金＝2.59/5%×[1－1/（1＋5%）8]＝16.74（万元），下一年度净收益＝70×50×（1－10%）×（1－10%）×12＝3.40（万元），V＝（3.4/5%）－16.74＝51.26（万元）。
    P267。

  • 第6题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（　）万元。

    A.42.64
    B.55.40
    C.56.24
    D.68.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020万元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P267。

  • 第7题：

    某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元／m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

    • A、14140
    • B、42421
    • C、56561
    • D、60000

    正确答案:B

  • 第8题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


    正确答案: 521万元

  • 第9题：

    单选题
    某商铺的市场租金为12万元/年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为（　）万元。
    A

    10.20

    B

    10.26 

    C

    10.80

    D

    12.00


    正确答案： C
    解析： 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用=有效毛租金收入×(1-运营费用率)。有效毛租金收入=12-12×5%=11.4(万元)，净收益=有效毛租金收入×(1-运营费用率)=11.4×(1-10%)=10.26(万元)。

  • 第10题：

    单选题
    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。(2015年试题)
    A

    42. 64

    B

    55 40

    C

    56. 24

    D

    68. 04


    正确答案： B
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    张某以25万元购买一商铺用于出租经营，假定收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为8%，出租人负担的运营费用占租赁收入的10%。张某为该商铺确定的租金应不低于（）元／年。
    A

    18182

    B

    20000

    C

    22222

    D

    25000


    正确答案： C
    解析：

  • 第12题：

    单选题
    某商铺建筑面积为80㎡，总价为240万元，周边类似商铺的月租金为300元／㎡，该商铺年投资回报率为()。
    A

    4%

    B

    6%

    C

    10%

    D

    12%


    正确答案： D
    解析：

  • 第13题：

    王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

    请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。


    正确答案：

  • 第14题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%，请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？


    正确答案：

    不能决定购买。

    原因是：
    (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；
    (2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；
    (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。

  • 第15题：

    某商铺的市场租金为12万元／年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为()万元。

    A、10.2
    B、10.26
    C、10.8
    D、12.OO

    答案：B
    解析：
    净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失—运营费用=有效毛租金收入×（1-运营费用率）。有效毛租金收入=12--12×5%=11,4万元，净收益=有效毛租金收入×（1-运营费用率）=11.4×（1-10%）=10.26万元。

  • 第16题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。

    A.42.64
    B.55.40
    C.56.24
    D.68.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24（万元）。

  • 第17题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；



    （万元）。

  • 第18题：

    某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。


    答案：
    解析：
    假定各年的租金收入均发生在年末
    1.租约期内
    该商铺一年前整体出租，年租金为1680
    价值时点的第一年净租金收益=200×1680×（1+3%）×200×（1－25%）=25.956万元

    2.租约期外
    价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：
    一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×（1＋5%）4=2917.215（元/m2）
    二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×（1＋5%）4=1400.2632（元/m2）
    租约期外第一年净租金收益=（2917.215×100+1400.2632×100）×（1-25%）=323810.865（元）

    3.转售
    转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，

    第11年净租金收益=[1920×（1＋5%）10×1.25×100＋1920×（1＋5%）10×0.6×100]（1－25%）=433937. 5286（元）

    V＝85.7521＋107.7310＋262.106＝455.59（万元）

  • 第19题：

    某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2006年10月1日起计。2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元／m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元／m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为（）万元。

    • A、198.65
    • B、583.75
    • C、678.36
    • D、959.52

    正确答案:D

  • 第20题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

    • A、521
    • B、533
    • C、695
    • D、711

    正确答案:A

  • 第21题：

    单选题
    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50㎡的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元／㎡，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。
    A

    42. 64

    B

    55. 40

    C

    56. 24

    D

    68. 04


    正确答案： B
    解析：

  • 第22题：

    单选题
    某商铺建筑面积为500平方米，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/平方米，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/平方米；运营费用率为租金收入的25%；该类不动产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　　）万元。
    A

    521

    B

    533

    C

    695

    D

    711


    正确答案： A
    解析：
    确定收益时应该采取客观收益，年净收益＝500×120×12×（1－25%）/10000＝54（万元），商铺的价值＝（54/10%）×[1－1/（1＋10%）35]＝520.78（万元），约等于521万元。

  • 第23题：

    单选题
    某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。则该商铺的价值为( )万元。
    A

    521

    B

    533

    C

    695

    D

    711


    正确答案： D
    解析：

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