商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。(2011年真题)A.房地产开发企业 B.房地产销售代理机构 C.商品房预售人 D.房地产开发企业和商品房预购人共同

【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。

本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

本题考查商品房预售的备案登记。 A、B、D项：根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。同时《城市房地产管理法》第45条第1、2款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”从上述法条可知，备案登记是当事人的强制性义务，但不是预售合同的生效要件，所以不影响合同的效力，故A项错误，B项正确。同时，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。故D项错误。
C项：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”登记备案的义务主体是商品房预售人而不是商品房预售合同当事人，商品房预售合同当事人享有的是预告登记的权利，预告登记与登记备案是不同的。故C项错误。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。