背景资料:
某市一综合大厦,于1999年10月底建成,用途为综合,其中1至3层为商场,建筑面积为4100平方米;4至10层为写字楼,建筑面积为7600平方米,建筑总容积率为3.8该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。2002年该大厦所有者因经济纠纷被起诉,××市人民法院因审理案件需要,于2002年11月1日以××号价格鉴证委托书,委托××市价格认证中心对该宗土地在2002年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。××市价格认证中心于2002年11月20日出具了价格鉴证结论书。
据调查,该大厦以往租赁合同中商场的实际租金为5.2元/建筑平方米·日,写字楼的实际租金为3.6元/建筑平方米·日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为:商场4.9元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%),空置率为6%;写字楼为3.8元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的68%),出租率平均为80%。各类物业出租的费用为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费为30元/建筑平方米,年保险费为重置价的2%o。该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平方米,经济耐用年限为60年,该市从1997年至2002年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原利率为8%,综合还原利率为9%,一年按365天计算。
第1题:
第2题:
第3题:
第4题:
第5题:
第6题:
某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价按建筑面积算为800元/m2。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)按建筑面积算为2000元/m2。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
第7题:
某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日,经济寿命为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为()。
第8题:
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款准予扣除,其中关于地价款的说法正确的有()
第9题:
某大型国有企业因改制上市的需要,委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估,为土地资产处置(拟采用作价出资方式)提供参考依据。对此,以下观点正确的是( )。
第10题:
2008年3月,甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建,建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40%、0.9提高为45%、1.2。土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是( )。
第11题:
100
300
600
900
第12题:
5000万元
4500万元
4455万元
4400万元
第13题:
第14题:
第15题:
第16题:
第17题:
某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得,使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用,建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
略
第18题:
某单位于2000年1月1日以出让方式取得一宗面积为1000平方米的土地,用途为商业。2002年1月1日建成一幢建筑总面积为63000平方米商住楼,建筑物的耐用年限为50年,2004年6月1日价格鉴证机构对该宗地在2004年1月1日的土地价格进行鉴证。经调查预测,该宗地在未来收益年限内的每年纯收益为100万元,土地收益率为10%,银行存款利率2.25%,房地产收益率为12%,则该宗地使用权在鉴证基准日的价格为()万元。
第19题:
计算题:某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
第20题:
W省A市B房地产开发公司于2008年6月,通过拍卖出让方式获得了一宗20万m2的土地,用来进行居住小区的开发建设,该土地使用权出让合同约定2008年10月动工,但至2010年8月31日前一直未动工。经批准,该项目的规划设计方案为:住宅总建筑面积60万m2,预计总投资16200万元。该项目建设期为4年,1~4年的计划投资额分别为3600万元、4800万元、3800万元、4000万元,年均价格上涨率为5%。试分析该居住小区的容积率为()。
第21题:
某宗地于5年前通过出让方式取得的土地使用年限为50年的商业用地,建设期为1年,该宗土地正常情况下每年可获得净收益为8万元,土地还原率为10%,该宗土地的收益价格为()万元。
第22题:
某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为多少万元。
第23题:
b甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格,可承接该业务
估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格
估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格
土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额
土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限