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被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
题目
要求：
评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
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第1题：
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。答案：解析：（1）收益年限＝40（法定最高年限）-2-2＝36年（有租约期限是3年，无租约期限是33年）
（2）现有合同是否应该违约
目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为
2009年：[150*（1＋1%）-（110＋20）]*1000＝21500元
2010年：[（150*（1＋1%）2-（110＋30）]*1000＝13015元
2011年：[（150*（1＋1%）3-（110＋40）]*1000＝4545.15元
这些违约多获得的收益现值之和为
21500*（1＋10%）-1＋13015*（1＋10%）-2＋4545.15*（1＋10%）-3＝34100元
违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值＝（110＋10＋10）*1000/（1＋10%）＋140*1000/（1＋10%）2＋150*1000/（1＋10%）3＝346581.52（元）
（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为
客观收益年限＝40-2-5＝33年
基准日三年后未来年租金收益＝150*（1＋1%）3*1000＝154545.15（元）
收益现值＝154545.15*【[1-1/（1＋10%）33]/10%】/（1＋10%）3＝1111126.49（元）
（5）最佳转让价值＝346581.52＋1111126.49＝1457708.01（元） -
第2题：
某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58答案：A解析：本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为5－2＝3（年），承租人权益价值＝[（65－50）/7%]×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。P99。 -
第3题：
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7％，该承租人权益价值为（ ）万元。A．39.36
B．45.00
C．131.22
D．170.58答案：A解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值
（万元）。 -
第4题：
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：
评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
答案：解析：1.客观收益年限=40-2-2=36(年)
2.判断现有合同是否能够违约：
目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：
2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500(元)
2010年：[150×(1+1%)2-(110+30)]×1000=13015(元)
2011年：[150×(1+1%)3-(110+40)]×1000=4545.15(元)
这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)-1+13015×(1+10%)-2+4545.15×(1+10%)-3=33716.49(元)
违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。
3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)2+150×10001(1+10%)3=346581.52(元)
4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：
客观收益年限=40-2-5=33(年)
基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15(元)
收益现值=154545.15/10%×[1-1/(1+10%)3]/(1+10%)3=1111126.49(元)
5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)
-
第5题：
某房地产开发企业于2012年5月1日以8.1亿元依法取得宗房地产开发用地，土地面积为2公顷，用途为商品住宅，容积率为3，土地使用期限为法定出让最高年限，现正在进行开发建设，预计2014年5月1日建成。
该房地产开发企业可能是通过( )方式取得该宗房地产开发用地的。A.划拨
B.租赁
C. 拍卖
D.招标答案：C,D解析：房地产开发用地可通过国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等出让方式从土地一级市场获取，也可通过转让方式从土地二级市场获取。 -
第6题：
某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少？
略 -
第7题：
在房地产交易中，下列属于三级市场的是（）
- A、土地使用权的出让
- B、土地使用权出让后的转让、抵押、租赁
- C、土地使用权出让后的房地产开发经营
- D、投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁
正确答案:D -
第8题：
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
- A、180
- B、196
- C、200
- D、300
正确答案:B -
第9题：
以（ ）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
- A、土地使用权出让
- B、房地产出租
- C、房地产转让
- D、房地产抵押
正确答案:C -
第10题：
单选题以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过（）A抵押当事人在抵押合同中约定的期限
B土地最高使用年限
C土地使用权出让合同规定的使用年限
D土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为（ ）万元.A964．4
B977．9
C1000
D3500
正确答案： B解析： 采用收益法,按收益年限有限其他因素不变的公式计算. -
第12题：
单选题甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年A38
B40
C68
D70
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第13题：
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（ ）万元 。A.37.30
B.41.03
C.284.22
D.285.98答案：A解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。 -
第14题：
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58答案：A解析：本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。承租人权益价值＝（65－50）/7%×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36万元。参见教材P99。 -
第15题：
某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。
答案：解析：1.计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352(元)
2.建筑费=2000×12000×2=48000000(元)
专业费=48000000×10%=4800000(元)
3.销售费用=535112352×3%=16053370.569(元)
销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)
4.利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000
5.利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)2-1]=0.1236×地价+3168000
6.求地价：
地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000
地价=323776690.7(元)
7.单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元)
楼面地价=26981.40/2=13490.7(元)
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第16题：
某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19 曰取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%,该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%, 销售税费为楼价的8%,银行年贷款利率6%,投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19曰。
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。答案：解析：1.计算开发房地产的楼价=200 x 12 x 12 000 x 2 x 95% x (P/A, 10% , 40) =535 112 352（元）
2.建筑费=2 000 X 12 000 x2 =48 000 000 （元）
专业费=48 000 000 X 10% =4 800 000（元）
3.销售费用=535 112 352 x3% =16 053 370. 569 （元）
销售税费= 535 112 352 X 8% =42 808 988. 16（元）
4.利润=(地价+建筑费+专业费）X 15% =0. 15 X地价+7 920 000
5.利息=地价 X [ (1 + 6% )2 - 1 ] + 52 800 000 x f (1 + 6%)2 - 1] = 0.1236 x 地价 +3 168 000
6.求地价：
地价=535 112 352 - 52 800 000 - 58 862 358. 72 - 0. 1236 x 地价-3 168 000 - 0. 15 x 地价-7 920 000地价=323 776 690. 7（元）
7.单位地价=323776 690. 7/12 000 =26 981.40 （元）
楼面地价=26 981. 40/1 = 13 490.7（元） -
第17题：
某土地位于繁华商业街，A公司于2010年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权年限是商业用地的最高出让年限，并于2011年5月在此地块上建成一座砖泪结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家元偿收回。
(1)当时该写字楼的造价是3000元/m^2，2011年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
(2)该被评估房地产，2015年1月订约了2年期的租约，整幢t租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应
为1000元/m2;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算。
(3)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的‰计算;土地使用税以每年2元/旷计算。
(4)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。
(5)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
要求:试评估本例房屋基地在2017年5月的土地使用权价格。答案：解析：(1)房屋的重置成本=3000x510x(1+2%)6=1723028.5(元)
(2)计算房屋现值
①房屋年贬值额
商业用地的最高出让年限是40年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价x(1-残值率)/使用年限=1723028x(1-5%)/35=46767.92(元)
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额x6=1723028-46767.92x6=1442420.5(元)
(3)计算房地产总收入年租金总收入=1000x789x510=397800(元)
(4)计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为:397800x129=47736(元)
②管理费以年租金的3%计算:397800x3%=11934(元)
③缮费以房屋现值的1.5%计算:1442420.5x1.5%=21636.3(元)
④保险费以房屋现值的3%。计算:1442420.5x3%o=4327.26(元)
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为:2x360=720(元)
⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)
(5)计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44(元)
(6)求取土地纯收益
①房屋年净收益为:
1442420.5/(P/A.10%.29)=1442420.5/9.3696=153946.86(元)
②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益
=311446.44-153946.86=157499.58(元)
(7)求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是:40-7=33(年)
土地总价=157499.58x(1-(1+8%)勺/8%
=157499.58x1l.5139=1813434.41(元)
土地单价=1813434.41.360=5037.32(元) -
第18题：
某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000m商业用地40年期的国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/米2。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是（）元/米2。
- A、7500
- B、7155
- C、7115
- D、9487
正确答案:C -
第19题：
以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过（）
- A、抵押当事人在抵押合同中约定的期限
- B、土地最高使用年限
- C、土地使用权出让合同规定的使用年限
- D、土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
正确答案:D -
第20题：
某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。
- A、457.40
- B、476.98
- C、686.10
- D、715.48
正确答案:C -
第21题：
B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为（）年。
- A、40
- B、50
- C、60
- D、70
正确答案:A -
第22题：
单选题在房地产交易中，下列属于三级市场的是（）A土地使用权的出让
B土地使用权出让后的转让、抵押、租赁
C土地使用权出让后的房地产开发经营
D投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A土地使用权出让
B房地产出租
C房地产转让
D房地产抵押
正确答案： D解析： 暂无解析
