2010年1月，高藻与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《预售商品房认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《预售商品房认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后7日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房

本题考查商品房预售合同效力及违约责任、定金的有关规定。 A项：根据《城市房地产管理法》第45条第1、2款的规定，商品房预售合同只要满足法定条件就是有效的，本题中商品房预售已经满足法定条件，所签订的商品房预售合同是有效的，故A项错误。
B项：基于前述分析可知，商品房预售合同有效，《预售商品房认购书》作为独立合同，完全满足合同生效要件，因而也是有效的，故B项错误。
C项：《预售商品房认购书》与商品房预售合同都是有效的，公司将房屋另售他人，已经构成违约。《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本题中，双方约定有一万元的定金，根据该条规定，C项正确。
D项：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故D项正确。

【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。

【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。

本题考查商品房预售制度。 A项：《城市房地产管理法》第45条第1款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”据此，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一。故A项正确。
B项：《预售商品房认购书》是独立的合同，其确立的合同当事人的基本权利义务为预售人负有为预购人保留所选房号，取得预售许可证后与预购人签订正式商品房预售合同的义务，预购人则负有在预售人取得预售许可证后与预售人签订正式商品房预售合同的义务。该认购书的法律性质属于预约，其本约即为商品房预售合同。两合同相互独立，取得预售许可证是商品房预售合同的生效条件，而非预售商品房认购书的生效条件。故B项正确。
C项：双方签订预售合同时，公司已经取得预售许可证，具备了商品房预售的法定条件，因而商品房预售合同是有效的，故C项正确。
D项：《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，施工进度及竣工交付日期变化不影响合同效力，房地产开发公司仍应按照合同约定履行义务，不得另售他人。故D项错误。

【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。