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亿民房地产开发公司建造一幢写字楼并出售，取得全部销售收入5000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造写字楼支付的地价款为500万元，房地产开发成本为1000万元(该公司因同时建造其他楼盘，无法按该写字楼计算分摊银行贷款利息)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。 法律问题及要求： 请分析并计算亿民公司转让该写字楼应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税额。
题目
亿民房地产开发公司建造一幢写字楼并出售，取得全部销售收入5000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造写字楼支付的地价款为500万元，房地产开发成本为1000万元(该公司因同时建造其他楼盘，无法按该写字楼计算分摊银行贷款利息)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。 法律问题及要求： 请分析并计算亿民公司转让该写字楼应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税额。
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第1题：
某房地产公司房地产应纳税销售收入为5800万元，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，则该房地产公司应交城市维护建设税税额为( )万元。
A．290
B．20.3
C.406
D.696
正确答案：B
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第2题：
某房地产开发公司建造并出售一幢写字楼，取得转让收入2 000万元，并按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%)。该公司为取得土地使用权支付的地价款为200万元；投入的房地产开发成本为600万元；房地产开发费用中的利息支出为50万元(能够按转让房地产项目建筑分摊并提供金融机构证明)，但其中有10万元是超过贷款期限的利息。该公司所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应缴纳的土地增值税税额。
正确答案：
(1)转让收入为2 000万元。
(2)扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为200万元。
②房地产开发成本为600万元。
③房地产开发费用为：
(50-10)+(200+600)×5%=80(万元)
④与转让房地产有关的税金为：
2 000×5%×(1+7%+3%)=110(万元)
需要说明的是，房地产开发公司转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故在此不予扣除。
⑤从事房地产开发的加计扣除金额：
(200+600)×20%=160(万元)
⑥扣除项目合计金额为：
200+600+80+110+160=1 150(万元)
(3)增值额为：
2 000-1 150=850(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为：850÷1 150×100%≈73.91%
(5)应纳的土地增值税税额为：850×40%-1 150×5%=282.5(万元) -
第3题：
某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳、营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让此住宅应缴土地增值税额（ ）万元。
A．2107.5
B．2017
C．2114
D．2400.56
正确答案：C
（1）转让行为应缴纳营业税=10000×5%=500（万元）
应纳城建税和教育费附加=500×（5%+3%）=40（万元）
（2）扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+500+40+（1000+2000）×20% =3000+300+540+600 =4440（万元）
【提示】房地产企业的印花税已经记入"管理费用"中作为期间费用扣除了，不得再单独扣除。
（3）增值额=10000-4440=5560（万元）
（4）增值率=5560÷4440×100%=125.23%，适用税率50%，速算扣除系数15%，应纳土地增值税=5560×50%-4440×15%=2114（万元）。 -
第4题：
某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60％(其余40％尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70％能够提供金融机构的证明)。
(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5％；教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4％)
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税。
(2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。
(3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
(4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。
(5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。
(6)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
正确答案：
【答案】
(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86（万元）
(2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=8000×60%+8000×3%×60%=4944（万元）
(3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×（1+5%+3%）=972（万元）
(4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（万元）
(5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额
=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（万元）
(6)增值率=2859.44÷（18000-2859.44）×100%=18.89%
计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83（万元）
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第5题：
某房地产开发公司2008年度开发一栋写字楼出售。销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地税务机构确定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为
7%，教育费附加征收率为3%(同期金融机构借款利息率为5%)。
要求：根据资料与营业税、土地增值税、企业所得税的有关规定，分别回答下列相关问题：
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加；
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用；
(3)计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附加扣除费；
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税；
(5)该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税。
正确答案：
【答案】
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加=2000×5%+2000×5%×(7%+3%)=110(万元)。
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用
可扣除的开发成本：100+80+520=700(万元)万元
可扣除开发费用：(400+700)×5%+500×5%=80(万元)
本题中的拆迁补偿费100万元，水电基础设施费80万元，建筑工程费520元，属于开发成本，向非金融机构借款500万元，应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出，除利息外的其他房地产开发费用为：(400+700)×5%=55(万元)。
(3)，计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附加扣除费
考查有关税费扣除的规定，以及从事房地产开发加计扣除20%的规定。
2000×5%+2000×5%×(7%+3%)+(400+100+80+520)×20%=330(万元)
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
(2000－400－700－80－330)×30%=147(万元)
土地增值税的增值率=(2000－400－700－80－330)÷(400+700+80+330)×100%=32%，税率为30%，再按土地增值额和30%的税率计算出应纳土地增值税。
(5)该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税
根据有关计算企业所得税的规定，该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税=[2000－(400+100+80+520)一25－260－2000×5%×(1+7%+3%)－147]×25%=(2000－1 100－25－260－110－147)=358×25%=89.5(万元)。