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有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，回答下列问题: (1)为什么要进行交易情况修正? (2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A

题目
有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。



表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

相似考题

1.待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。A、0.9659B、1.0325C、0.9432D、0.8956

2. 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。

3.有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2004 ~2008年每年地价指数上升1%。要求： 试根据上述条件，评估该待估宗地2012年1月的价值。

4.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。该类土地的折现率为8%。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:（1） 为什么要进行交易情况修正？（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

参考答案和解析
答案：
解析：
(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。



因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)
更多“有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。 ”相关问题

  • 第1题：

    利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）

    • A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
    • B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
    • C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
    • D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价

    正确答案:B

  • 第2题：

    房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。

    • A、与待估房地产属同一供需圈
    • B、待估房地产用途应相同或相似
    • C、待估房地产的交易类型（价值类型）相同
    • D、日期与待估宗地的估价期日应接近
    • E、与待估房地产不在同一区域

    正确答案:A,B,C,D

  • 第3题：

    运用剩余法评估，需查清待估宗地的（　）的基本情况。

    • A、土地位置
    • B、土地面积形状
    • C、土地利用要求
    • D、地块权利状况

    正确答案:A,B,C,D

  • 第4题：

    基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。

    • A、最高
    • B、最低
    • C、平均
    • D、估定

    正确答案:A

  • 第5题：

    某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（　）。

    • A、待估地产状况
    • B、地上建筑物状况
    • C、市场情况
    • D、区域因素条件

    正确答案:D

  • 第6题：

    在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。

    • A、类似土地
    • B、比较宗地
    • C、标准宗地
    • D、交易宗地

    正确答案:B

  • 第7题：

    单选题
    基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。
    A

    最高

    B

    最低

    C

    平均

    D

    估定


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第8题：

    单选题
    应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
    A

    供给与需求原则

    B

    报酬递增递减原则

    C

    替代原则

    D

    协调原则


    正确答案： B
    解析： 这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。

  • 第9题：

    单选题
    某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（　）。
    A

    待估地产状况

    B

    地上建筑物状况

    C

    市场情况

    D

    区域因素条件


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    多选题
    在采用收益还原法评估土地价格时，进行现场踏勘和资料收集一般应包括（　）。
    A

    待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料

    B

    出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料

    C

    营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料

    D

    直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料

    E

    与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料


    正确答案： D,A
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    多选题
    运用成本逼近法评估地价时，确定宗地开发程度的依据有（　　）。
    A

    待估宗地的条件

    B

    估价目的

    C

    实际已开发程度

    D

    土地的性质

    E

    评估人员的专业能力


    正确答案： C,A
    解析：
    运用成本逼近法评估地价时，需要确定土地开发费用，其中按照待估宗地的条件、估价目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。

  • 第12题：

    多选题
    利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括（）。
    A

    确定待估宗地所处的路线价区段和路线价

    B

    确定待估宗地的临街深度和其他因素条件

    C

    确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数

    D

    估算宗地地价


    正确答案： B,C
    解析： 利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序如下。 （1）确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。 （2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件（包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率）。查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。 （3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数（包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正）。按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分剐确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。 （4）估算宗地地价。

  • 第13题：

    某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m2。

    • A、500
    • B、503
    • C、675
    • D、877

    正确答案:C

  • 第14题：

    应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。

    • A、供给与需求原则
    • B、报酬递增递减原则
    • C、替代原则
    • D、协调原则

    正确答案:C

  • 第15题：

    市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。

    • A、类似土地
    • B、比较宗地
    • C、待估土地
    • D、标准宗地

    正确答案:C

  • 第16题：

    运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元／m2。

    • A、400
    • B、436
    • C、460
    • D、573

    正确答案:B

  • 第17题：

    利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括（）。

    • A、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价
    • B、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件
    • C、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数
    • D、估算宗地地价

    正确答案:A,B,C,D

  • 第18题：

    多选题
    运用剩余法评估，需查清待估宗地的（　）的基本情况。
    A

    土地位置

    B

    土地面积形状

    C

    土地利用要求

    D

    地块权利状况


    正确答案： D,C
    解析： 暂无解析

  • 第19题：

    单选题
    利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）
    A

    ①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价

    B

    ①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价

    C

    ①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价

    D

    ①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价


    正确答案： B
    解析： 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价
    ②确定待估宗地的临街深度和其他条件
    ③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数
    ④估算宗地地价

  • 第20题：

    单选题
    市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。
    A

    类似土地

    B

    比较宗地

    C

    待估土地

    D

    标准宗地


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    单选题
    在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。
    A

    类似土地

    B

    比较宗地

    C

    标准宗地

    D

    交易宗地


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    多选题
    房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。
    A

    与待估房地产属同一供需圈

    B

    待估房地产用途应相同或相似

    C

    待估房地产的交易类型（价值类型）相同

    D

    日期与待估宗地的估价期日应接近

    E

    与待估房地产不在同一区域


    正确答案： C,D
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/㎡，土地使用年期为50年，容积率为1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为（　）元/㎡。
    A

    2743

    B

    2744

    C

    2746

    D

    2749


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

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