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某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率6%，比较实例价格为3000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近()元/平方米。A. 2 250 B. 2 744 C. 3 279 D. 4 000
题目
B. 2 744
C. 3 279
D. 4 000
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第1题：
待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%,建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总费用为7600元(不含折旧费),评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,则评估该建筑物的折旧率为()。A.15%
B.25%
C.4%
D.5%
参考答案：C
-
第2题：
有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
评估标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。
正确答案：（1）应用下列公式进行评估=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正剩余使用年限修正
（2）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
修正系数 100 102 104 106 108
（3）年期修正
KA=KD=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-38］=1.0135
Kc=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-39］=1.0066
（4）参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
（5）评估结果P=（2343+2332+2338+2282）÷ 4=2324（元/平方米） -
第3题：
待估土地的年总收人为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（ ）万元。
A．700
B．800
C．833
D．752
正确答案：D
-
第4题：
某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ ）。
A．0.92
B．1.07
C．1.09
D．0.94
正确答案：B
（1-（1+10%）-25）/（1-（1+10%）-20）=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。 -
第5题：
某可比交易实例成交地价为3000元/平方米，对应使用年期为30年，若待评估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于()元/平方米。A. 2 900
B. 3 223
C. 3 322
D. 4 000答案：B解析：
通过年限修正该宗土地的价格=3000×1.074=3222(元/平方米)，最接近于3223元/平方米。 -
第6题：
某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于()元/平方米。A:3279
B:2250
C:2744
D:4000答案：C解析： -
第7题：
某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于（ ）元/平 方米。
A. 4 000 B. 3 279
C. 2 744 D. 2 250答案：C解析：
-
第8题：
估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原率为8%，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用价格每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。
（1）计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000（元）
（2）总费用=7600（元）
注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用
（3）计算总收益：
总收益=36000-7600=28400（元）
（4）计算土地收益：
土地收益=1000×300×7％=21000（元）
（5）计算建筑物收益：
建筑物收益=28400-21000=7400（元）
（6）建筑物折旧率=1／25×100％=4％
注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限
（7）建筑物价格=7400×{（8％+4％）×[1-1／（1+12％）25]}=61667×0.9412=58041（元）
略 -
第9题：
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到的价值最有可能是（）。
- A、61667元
- B、925000元
- C、789950元
- D、58041元
正确答案:D -
第10题：
运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元／m2。
- A、400
- B、436
- C、460
- D、573
正确答案:B -
第11题：
问答题待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原率为7%，建筑物还原率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年损失准备费为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用残余法估测建筑物的价值。正确答案： （1）计算房地合一状态下的总收入：年总收入=3000×12 =36000（元）
（2）年总费用=7600（元）
（3）年总收益=36000-7600=28400（元）
（4）计算土地收益
土地收益=1000×300×7%=21000（元）
（5）计算建筑物收益
建筑物收益=28400-21000=7400（元）
（6）建筑物折旧率=1/25×100%=4%
（7）建筑物价格=7400÷（8%+4%）×[1-1/（1+12%）25] =58040（元）解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题待估土地的年客观总收益为300万元，年客观总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（）万元。A700
B752
C800
D833
正确答案： C解析： 该土地的评估价值=（300—250）×（P／A，6%，40）=752．3（万元）。 -
第13题：
待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。A、0.9659
B、1.0325
C、0.9432
D、0.8956
参考答案:A
-
第14题：
被评估地块剩余使用年限为30年，参照物剩余使用年限为25年，假定折现率为8%，被估地块的年限修正系数最接近于（ ）。
A．0.9659
B．0.948
C．1.152
D．1.054
正确答案：D
-
第15题：
有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5～2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市1998～2002年，每年地价指数上升1%。
宗地 成交价(元／平方米) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限(年) 评估标的 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A 2 200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2 400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C 2 300 2001年1月 O 1.7 0 0 39 D 2 100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38
要求：试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。
正确答案：
(1)应用下列公式进行评估：
P=P×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：
-
第16题：
待估土地的年客观总收益为300 万元，年客观总费用250 万元，剩余使用年限为40 年，采用报酬资本化法，报酬率为6%，则其评估价值最接近于（ ）万元。A、700
B、752
C、800
D、833答案：B解析：客观净收益＝300－250＝50（万元）。待估土地的评估价值
＝50/6%[1－1/（1＋6%）^40]＝752（万元）。 -
第17题：
有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。
要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。
答案：解析：(1)应用下列公式进行评估：P=P′*交易时间修正*交易情况修正*容积率修正*区域因素修正*个别因素修正*年期修正*剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：
(3)年期修正：KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%）-38]=1.0135KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%）-39]=1.0066
(4)参照物地价修正：A:2200*1.01*100/99*104/102*100/99*1.0135=2343（元/平方米）B：2400*1.01*104/106*100/102=2332（元/平方米）C:2300*1.01*1.0066=2338（元/平方米）D:2100*1.012*100/98*104/102*100/99*1.0135=2282（元/平方米）
(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)/4=2324（元/平方米）
-
第18题：
有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2004 ~2008年每年地价指数上升1%。
要求：
试根据上述条件，评估该待估宗地2012年1月的价值。答案：解析：(1)应用下列公式进行评估：
P=P,X 交易时间修正 X 交易情况修正 X 容积率修正 X 区域因素修正 X 个别因素修正 X 年期修正 X 剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：
(3)年期修正。
-
第19题：
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到的价值最有可能是（）。
A61667元
B925000元
C789950元
D58041元
D
略 -
第20题：
某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。
- A、0.92
- B、1.07
- C、1.09
- D、0.94
正确答案:B -
第21题：
待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（）万元。
- A、700
- B、800
- C、833
- D、752
正确答案:D -
第22题：
待估土地的年客观总收益为300万元，年客观总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（）万元。
- A、700
- B、752
- C、800
- D、833
正确答案:B -
第23题：
单选题某待评估土地剩余使用年限30年，其参照物剩余使用年限为40年。待评估土地面积大于参照物，其面积因素对价格影响较参照物高2%。若还原利率为8%，则个别因素修正系数为（ ）。A0.963
B1.080
C0.925
D1.038
正确答案： B解析：
年限修正系数＝（1－（1＋8%）－30）/（1－（1＋8%）－40）＝0.9441，面积修正系数＝102/100＝1.02，个别因素修正系数＝0.9441×1.02＝0.963。