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某开发商通过对当地市场调研,发现市场行情如下:酒店公寓成交量在前几个月增长迅猛,近段时间则比较缓慢;小别墅风行成市,目前极为热销,但推盘速度已明显高于销售速度;小户型普通公寓处于起步阶段,市场反响激烈,销售看好,目前推盘速度与销售速度同步增长;现代庄园尚属当地空白,市场前景尚难预料,推广投入可能较大。根据以上市场调研信息。根据上述背景材料,回答下列问题:(1)根据市场周期发展理论将市场分为哪几个期?根据调研情况该项目适合什么项目开发?(2)最优目标市场应具备什么样的优势条件?(3)试从风险的角度分析各市场

题目

某开发商通过对当地市场调研,发现市场行情如下:酒店公寓成交量在前几个月增长迅猛,近段时间则比较缓慢;小别墅风行成市,目前极为热销,但推盘速度已明显高于销售速度;小户型普通公寓处于起步阶段,市场反响激烈,销售看好,目前推盘速度与销售速度同步增长;现代庄园尚属当地空白,市场前景尚难预料,推广投入可能较大。根据以上市场调研信息。

根据上述背景材料,回答下列问题:

(1)根据市场周期发展理论将市场分为哪几个期?根据调研情况该项目适合什么项目开发?

(2)最优目标市场应具备什么样的优势条件?

(3)试从风险的角度分析各市场阶段的风险情况,并指出开发商应该在市场的哪个时期作为入市时期?


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  • 第1题:

    张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。
    <1> 、张某的选择是否正确?
    <2> 、针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?


    答案:
    解析:
    1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
    2.如选择酒店式公寓,一是区位选择非常重要,二是配套服务设施要齐全,三是选择专业品牌物业服务很重要。
    如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。

  • 第2题:

    评估某酒店式公寓在建工程的价值,已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权,预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%,运营费用为毛租金的40%。

    该酒店式公寓建成后,其剩余土地使用期限为()年。

    A、37
    B、38
    C、39
    D、40

    答案:A
    解析:
    40-1-2=37。

  • 第3题:

    评估某酒店式公寓在建工程的价值,已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权,预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%,运营费用为毛租金的40%。
    该酒店式公寓建成后,其剩余土地使用期限为( )年。
    A.37
    B.38
    C.39
    D.40


    答案:A
    解析:
    土地使用期一共为40年,土地使用权是1年前通过招标方式取得的,建成酒店式公寓需要2年时间,因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。

  • 第4题:

    评估某酒店式公寓在建工程的价值,已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权,预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%,运营费用为毛租金的40%。
    该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/平方米。
    A.300
    B.360
    C.540
    D.600


    答案:A
    解析:
    本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25,则年净收益=25×12=300(元/平方米)。

  • 第5题:

    评估某酒店式公寓在建工程的价值,已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权,预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%,运营费用为毛租金的40%。

    该酒店式公寓建成后的年净收益为()元/平方米。

    A、300
    B、360
    C、540
    D、600

    答案:A
    解析:
    收益法的计算。50*12*(1-10%)-50*12*40%=300元/平方米。