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某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（
题目
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
相似考题
参考答案和解析
正确答案：
答案：5279.78万元或5279.70万元
第一种答案：
一、项目总建筑面积
1.2×10000×2.5—30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)
(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：2835×[0.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5]=2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%=450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)
五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)÷(1+3%)=(12005.15—338.09—6228.89)÷(1+3%)=5279.78(万元)
第二种答案：
一、项目总建筑面积
①2×10000×2.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×3%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)0.5]=3434.25(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费7500×6%=450(万元)
五、所能支付的最高土地价格
①第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.86—450—8290.76=7238.1(万元)
②贴现：7238.1÷(1+10%)3=5438.09(万元)
③地价款=5438.09÷(1+3%)=5279.70(万元)
答案：5279.78万元或5279.70万元
第一种答案：
一、项目总建筑面积
1.2×10000×2.5—30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)
(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：2835×[0.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5]=2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%=450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)
五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)÷(1+3%)=(12005.15—338.09—6228.89)÷(1+3%)=5279.78(万元)
第二种答案：
一、项目总建筑面积
①2×10000×2.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×3%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)0.5]=3434.25(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费7500×6%=450(万元)
五、所能支付的最高土地价格
①第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.86—450—8290.76=7238.1(万元)
②贴现：7238.1÷(1+10%)3=5438.09(万元)
③地价款=5438.09÷(1+3%)=5279.70(万元)
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第1题：
下列属于土地使用管制的事项有（）A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制；选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。 -
第2题：
下列属于土地使用管制的事项有( )。A、 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地
B、 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C、 某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D、 甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E 某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：对土地利用的限制可归纳为三个方面：①土地权利的设立和行使的限制；②房地产相邻关系的限制；③土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第①项的内容，D选项属于第②项的内容。 -
第3题：
某房地产开发企业于2012年5月1日以8.1亿元依法取得宗房地产开发用地，土地面积为2公顷，用途为商品住宅，容积率为3，土地使用期限为法定出让最高年限，现正在进行开发建设，预计2014年5月1日建成。
该房地产开发企业可能是通过( )方式取得该宗房地产开发用地的。A.划拨
B.租赁
C. 拍卖
D.招标答案：C,D解析：房地产开发用地可通过国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等出让方式从土地一级市场获取，也可通过转让方式从土地二级市场获取。 -
第4题：
下列选项中，属于土地使用管制的事项有（ ）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施
D.某宗土地只能用于商业房地产开发
E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。 -
第5题：
下列属于土地使用管制的事项有（）。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。 -
第6题：
某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2，张某、李某各拥有90m2，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2，集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。
问题：
1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？
2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？
3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？答案：解析：1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。 2.(1)集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。 (2)农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。 3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括： (1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。 (2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。 (3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。