itgle.com

某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。 若运用假设开发法进行估价时，（ ）。 A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润 B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看 C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低 D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

题目
某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
若运用假设开发法进行估价时，（ ）。
A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看
C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低
D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

相似考题

1.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日

2.为了防范合作机构风险，银行应对房屋进行估价，首要步骤是( )。A．通过“网上房地产”进行询价B．建立自己的房地产交易信息库C．与专业的房地产估价公司合作进行联合估价D．参考贷款申请人提供的交易价格

3.商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）此题为判断题(对，错)。

4.（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

更多“某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。 ”相关问题

  • 第1题：

    某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
    请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？


    答案：
    解析：
    (1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；
    (2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化；
    (3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；
    (4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；
    (5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

  • 第2题：

    张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
    关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。

    A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
    B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
    C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
    D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率

    答案：D
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值＝未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。

  • 第3题：

    房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。
    <1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？
    <2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？
    <3> 、估价技术报告应说明哪些内容？


    答案：
    解析：
    1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。
    2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
    3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。

  • 第4题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

    对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（　）。

    A、交通条件
    B、地理位置
    C、基础设施完备程度
    D、公共设施完备程度

    答案：D
    解析：
    本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置等，不包括公共设施完备程度。

  • 第5题：

    本次估价背景情况如下:
    甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于X X市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张X X带领注册房地产估价师王X X和估价助理人员李X X进行了实地查勘，了 解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张X X对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告
    估价报告编号: X X估字[2017]第Xx号
    估价项目名称: X X市金达广场1005室房地产市场价值评估
    估价委托人:丙银行
    房地产估价机构:甲房地产估价机构
    注册房地产估价师:王XX、李XX
    估价报告出具日期: 2017年7月15日


    答案：
    解析：
    1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。
    2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。
    3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX 王XX”

  • 第6题：

    估价师声明中不应说明()。

    A、注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘
    B、注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的
    C、注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的
    D、注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏

    答案：C
    解析：
    估价师声明和假设限制条件。ABD应说明，C应是假设委托人提供的资料是真实、合法的。

  • 第7题：

    在实际中，下列属于抵押贷款后阶段，房地产估价师提供的服务有（　）。

    A、抵押房地产价格动态评估
    B、房地产贷款项目评价
    C、抵押成数测算
    D、向抵押权人提供有关风险提示
    E、资产处置方案咨询

    答案：A,D
    解析：
    考点:房地产抵押的需要。选项BC属于抵押贷款前阶段提供的服务；选项E属于抵押物处置阶段提供的服务。

  • 第8题：

    为了防范合作机构风险，银行应对房屋进行估价，首要步骤是（）。

    • A、通过"网上房地产"进行询价
    • B、建立自己的房地产交易信息库
    • C、与专业的房地产估价公司合作进行联合估价
    • D、参考贷款申请人提供的交易价格

    正确答案:A

  • 第9题：

    目前，国家针对房地产估价行业实施的市场准入机制包括（）。

    • A、对房地产估价师执业资格进行注册
    • B、对房地产估价机构资质进行核准
    • C、对房地产估价师执业资格进行审批
    • D、对房地产估价师执业资格进行认定
    • E、房地产估价机构法人代表必须是注册房地产估价师

    正确答案:A,B,C

  • 第10题：

    多选题
    下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（   ）。
    A

    估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务

    B

    估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

    C

    估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

    D

    估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

    E

    估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见


    正确答案： A,B
    解析：

  • 第11题：

    多选题
    以下符合估价行为规范的房地产估价活动有（）。
    A

    估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务

    B

    估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

    C

    估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

    D

    估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

    E

    估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见


    正确答案： A,C
    解析：

  • 第12题：

    多选题
    下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有( )。(2015年试题)
    A

    估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务

    B

    估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

    C

    估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

    D

    估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

    E

    估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见


    正确答案： A,D
    解析：

  • 第13题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
    对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。
    A.交通条件 B.产业集聚度
    C.基础设施完备程度 D.公共设施完备程度


    答案：D
    解析：

  • 第14题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

    该宗房地产的再次抵押价值为（　）。

    A、首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
    B、再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
    C、再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数
    D、再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

    答案：D
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。再次抵押价值=再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数。

  • 第15题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
    该宗房地产的再次抵押价值为（）。
    A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
    B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
    C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数
    D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数


    答案：D
    解析：

  • 第16题：

    某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
    抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。
    A.损耗风险 B.法律风险
    C.贬值风险 D.预期风险


    答案：C
    解析：

  • 第17题：

    张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
    注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。

    A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整
    B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整
    C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价
    D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整

    答案：D
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。

  • 第18题：

    注册房地产估价师声明中不应说明()。

    A:注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘
    B:注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的
    C:注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的
    D:注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏

    答案：C
    解析：
    注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。估价的假设和限制条件主要包括以下几个方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性和合法性的假定，二是对估价对象有关状况的假定，三是对评估的价值前提说明，四是对估价方法使用前提的说明。

  • 第19题：

    商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（　）


    答案：对
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价。委托评估不是必经的程序。参见教材P145。

  • 第20题：

    某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）


    正确答案:正确

  • 第21题：

    单选题
    注册房地产估价师声明中不应说明（　）。
    A

    注册房地产估价师对估价对象进行了实地勘察。 

    B

    注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的 

    C

    注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的 

    D

    注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏


    正确答案： C
    解析： 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。

  • 第22题：

    单选题
    以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点为（　）。
    A

    签订估价委托合同日

    B

    发放抵押贷款日

    C

    估价对象实地查勘日

    D

    未来处置抵押房地产日


    正确答案： D
    解析：

  • 第23题：

    判断题
    某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 专业估价与非专业估价相比，主要有五点不同：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。

相关内容