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房主甲某要出卖出租房屋,告知承租人某乙,并要退租。某乙拒不接受,也不表示承买。于是甲某拒收房租。后该房被丙某买下,丙某要求某乙搬出,某乙不搬。于是某丙向人民法院起诉,此案应如何处理?()A.甲某与某丙买卖合同有效,某乙应退租B.甲某与某丙买卖合同无效C.甲某与某丙买卖合同有效,某丙继受甲某的出租人地位D.甲某与某丙买卖合同有效,但某丙不能继受甲某的出租人地位

题目

房主甲某要出卖出租房屋,告知承租人某乙,并要退租。某乙拒不接受,也不表示承买。于是甲某拒收房租。后该房被丙某买下,丙某要求某乙搬出,某乙不搬。于是某丙向人民法院起诉,此案应如何处理?()

A.甲某与某丙买卖合同有效,某乙应退租

B.甲某与某丙买卖合同无效

C.甲某与某丙买卖合同有效,某丙继受甲某的出租人地位

D.甲某与某丙买卖合同有效,但某丙不能继受甲某的出租人地位


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  • 第1题:

    某甲将自己的房屋一间作为抵押,向某乙借款2000元。在抵押期间,某丙向某甲表示愿以3000元购买甲的房屋;甲也想将抵押的房屋出卖,此时( )。

    A.甲有权将该房屋出卖,但须事先告知抵押权人乙,并且告知受让人丙房屋抵押的情况

    B.甲只能将该房屋卖给乙

    C.甲可以将该房屋卖给丙,无须告知抵押权人乙,但丙只能在抵押关系解除后,才能享有该房屋的所有权

    D.甲无权将该房屋出卖,因他已不是房屋所有人的了


    正确答案:A

  • 第2题:

    案情:甲欲出卖自家的房屋,但其房屋现已出租给张某,租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某,张某明确表示,以目前的房价自己无力购买。

    甲的同事乙听说后,提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人,提出草签书面合同,保证甲将房屋卖与自己,甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下,且所有权人一栏中只有甲的名字,双方草签了房屋预购合同。

    后双方签订正式房屋买卖合同约定:乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲,但甲须提供保证人和他人房屋作为担保;双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。

    甲找到丙作为保证人,并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记,但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记,但甲忘记告诉乙房屋出租情况。

    此外,甲的房屋实际上为夫妻共同财产,甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房,事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。

    2年后,甲与李某离婚,李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失,要求赔偿。甲抗辩说,赔偿请求权已过诉讼时效。

    问题:

    1.在本案中,如甲不履行房屋预购合同,乙能否请求法院强制其履行?为什么?

    2.甲未告知乙有租赁的事实,应对乙承担什么责任?

    3.如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权,预告登记将对乙产生何种保护效果?

    4.如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同,该合同是否有效?为什么?

    5.如甲不履行合同义务,在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利?担保权实现后,甲、丙、丁的关系如何?

    6.甲擅自处分共有财产,其妻李某能否主张买卖合同无效?是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记?为什么?

    7.甲对其妻李某的请求所提出的时效抗辩是否成立?为什么?



    答案:
    解析:


      1.不能。理由是预约虽是合同,其目的在于订立主合同。按照最高法院买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释,当事人签订认购书、备忘录等预约合同,约定将来订立买卖合同,一方不履行的,对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但是,法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿,也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。

      2.甲应对丙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明,违反了法律规定的义务,在合同有效的情况下,应该纳入到违约责任中。

      3.按照我国《物权法》第21条的规定,预告登记后,甲再处分房屋的,不产生物权效力。即丙对房屋的交付请求权具有物权性优先权,可以对抗所有的未登记的购买人。

      4.预告登记后,甲与第三人签订的房屋买卖合同有效,只是不发生物权变动的效力,如果甲不履行,将对第三人承担违约责任。

      5.如果甲不履行合同义务,乙可以选择实现抵押权或者向保证人丁主张保证责任。无论丁还是丙履行担保责任后,都有权向甲追偿。(或:丁、丙可向甲追偿,也可以要求对方(丁或者丙)承担一半的份额)

      6.不得主张无效。即使没有处分权,也不影响合同效力。不可以主张房屋登记过户为无效,对于善意的丙不得主张无效。

      7.不成立。由于双方为夫妻共同财产制,夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。

  • 第3题:

    甲某委托乙某到广东进一批家用电器。乙某到达广州后突发急病住进了医院,又联系不上甲某,而甲某所托事项不能耽搁。于是乙某自作主张委托其在广州的好友丙某去联系订货,并给甲某发了过去。乙某病好后回去告诉甲某事实经过,甲某不同意乙某委托丙某的做法,要求乙某负责此事。关于此事下列说法不正确的是哪一项?

    A.乙某转委托属于紧急情况

    B.丙某的行为后果应由乙某承担

    C.丙某的行为后果应由甲某承担

    D.乙某转委托是为了甲某的利益


    A

  • 第4题:

    抵押期间(抵押权人为乙,甲为抵押人),丙向甲表示愿意以10万元的价格购买甲的房屋,甲也想将该抵押的房屋出卖。则(  )。
    A.甲有权出卖房屋,但要事先告知乙
    B.甲无权出卖房屋,因为乙不同意
    C.甲应当告知丙该房屋已经抵押的情况
    D.如果乙不同意出售房屋,除非丙愿意代为清偿甲的债务,否则甲无权出售房屋


    答案:D
    解析:
    解析:《物权法》第191条修改了《担保法》第49条的规定,根据《担保法》第49条的规定,抵押人只要通知了抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,该转让行为就发生效力。但依据《物权法》第191条,转让抵押财产的,必须经抵押权人同意,否则转让行为无效。可见,《物权法》第191条的规定更为严格。据此,选D项。B项错在:甲还是有权出卖的,只要买受人同意代为清偿。

  • 第5题:

    1、甲某委托乙某到广东进一批家用电器。乙某到达广州后突发急病住进了医院,又联系不上甲某,而甲某所托事项不能耽搁。于是乙某自作主张委托其在广州的好友丙某去联系订货,并给甲某发了过去。乙某病好后回去告诉甲某事实经过,甲某不同意乙某委托丙某的做法,要求乙某负责此事。关于此事下列说法不正确的是哪一项?

    A.乙某转委托属于紧急情况

    B.丙某的行为后果应由乙某承担

    C.丙某的行为后果应由甲某承担

    D.乙某转委托是为了甲某的利益


    B