某房地产企业同时有两个房地产项目的投资机会，每个项目又有若干个投资方案可供选择。在资金有限的情况下，该企业方案选择的类型属于()方案选择。A、独立 B、互斥 C、互补 D、混合

投资回收期是指某技术改造方案的投资额用该方案实施后的净收益额来补偿的时间，通常以年为单位。计算公式：T=(∑K)/P，式中，T表示投资回收期；K表示投资额；P表示年平均净收益额。T₁=5,T₂=4.5，T₃=7,T₄=5。方案2的投资回收期最短，所以应该选择方案2。

由于两方案的项目计算期不同，所以应该采用年金净流量法进行最终投资决策，甲方案的年金净流量=116.29/（P/A，8%，8）=116.29/5.7466=20.24（万元）；乙方案的年金净流量=210/（P/A，8%，10）=210/6.7101=31.30（万元），故应选择乙方案。

混合方案是指独立方案与互斥方案的混合结构。某房地产开发企业有购买三种土地进行房地产开发的机会，则每一处的投资决策相互独立，而每一个项目分别有几个方案，则每一个项目的方案又互斥。

在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。

方案一的净现值=11800/（1+10%）+13240/（1+10%）²-20000=1669.42（万元）；方案二的净现值=1200/（1+10%）+6000/（1+10%）²+6000/（1+10%）³-9000=1557.48（万元）；方案三的净现值=4600/（1+10%）+4600/（1+10%）²+4600/（1+10%）³-12000=-560.48（万元）；通过比较净现值可知：方案一＞方案二＞方案三，应选择净现值最大的方案一。





方案一的投资回收期=1+（20000-11800）/13240=1.62（年）；方案二的投资回收期=2+（9000-1200-6000）/6000=2.30（年）；方案三的投资回收期=12000/4600=2.61（年）。通过比较投资回收期可知：应选择投资回收期最短的方案一。


投资回收期法的缺点如下：①忽视了货币的时间价值，将不同年份的现金净流量直接相加；②没有考虑回收期以后的收益，不利于对投资项目进行整体评价。事实上，有战略意义的长期投资往往早期收益较低，而中后期收益较高。回收期法优先考虑急功近利的项目，可能导致放弃长期成功的方案。


会计收益率=年平均净收益/初始投资*100%。方案一的会计收益率=[（1800+3240）/2]/20000=12.6%方案二的会计收益率=[(-1800+3000+3000）/3]/9000=15.6%；方案三的会计收益率=[(600+600+600)/3]/12000=5.0%；通过比较会计收益率可知：方案二会计收益率最高，为最优方案。

方案一的净现值=11800/（1+10%）+13240/（1+10%）²-20000=1669.42（万元）；方案二的净现值=1200/（1+10%）+6000/（1+10%）²+6000/（1+10%）³-9000=1557.48（万元）；方案三的净现值=4600/（1+10%）+4600/（1+10%）²+4600/（1+10%）³-12000=-560.48（万元）；通过比较净现值可知：方案一＞方案二＞方案三，应选择净现值最大的方案一。





方案一的投资回收期=1+（20000-11800）/13240=1.62（年）；方案二的投资回收期=2+（9000-1200-6000）/6000=2.30（年）；方案三的投资回收期=12000/4600=2.61（年）。通过比较投资回收期可知：应选择投资回收期最短的方案一。


投资回收期法的缺点如下：①忽视了货币的时间价值，将不同年份的现金净流量直接相加；②没有考虑回收期以后的收益，不利于对投资项目进行整体评价。事实上，有战略意义的长期投资往往早期收益较低，而中后期收益较高。回收期法优先考虑急功近利的项目，可能导致放弃长期成功的方案。


会计收益率=年平均净收益/初始投资*100%。方案一的会计收益率=[（1800+3240）/2]/20000=12.6%方案二的会计收益率=[(-1800+3000+3000）/3]/9000=15.6%；方案三的会计收益率=[(600+600+600)/3]/12000=5.0%；通过比较会计收益率可知：方案二会计收益率最高，为最优方案。

房地产投资一般分为以下四大步骤：①寻找投资机会，是投资者发现投资可能性的过程。②评价投资方案，又称投资方案经济评价、投资项目经济评价，是对初步筛选出的各种投资机会或投资方案、投资项目进行经济评价。③选择投资方案，又称投资决策，是在投资方案经济评价的基础上，综合分析比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的结论，其结果为投资和不投资两种。④实施投资方案，是对已选定的投资方案付诸实施的过程。
【说明】2016版教材将原选项中的“评价投资机会”改成“评价投资方案”。

根据公式：T=K／P。本题中，方案1、2、3、4的投资回收期分别为5．5年、4．5年、4．7年、5年，其中投资回收期最短的是方案2。所以，该企业应选择方案2。

房地产投资项目的比选的作用主要体现在：(1)有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用；(2)有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误；(3)有利于增强房地产企业市场竞争的能力。

本题考查房地产投资项目方案的类型。

由于两方案的项目计算期不同，所以应该采用年金净流量法进行最终投资决策，甲方案的年金净流量=116.29/（P/A，8%，8）=116.29/5.7466=20.24（万元）；乙方案的年金净流量=210/（P/A，8%，10）=210/6.7101=31.30（万元），故应选择乙方案。

方案一的净现值=11800/（1+10%）+13240/（1+10%）²-20000=1669.42（万元）；方案二的净现值=1200/（1+10%）+6000/（1+10%）²+6000/（1+10%）³-9000=1557.48（万元）；方案三的净现值=4600/（1+10%）+4600/（1+10%）²+4600/（1+10%）³-12000=-560.48（万元）；通过比较净现值可知：方案一＞方案二＞方案三，应选择净现值最大的方案一。





方案一的投资回收期=1+（20000-11800）/13240=1.62（年）；方案二的投资回收期=2+（9000-1200-6000）/6000=2.30（年）；方案三的投资回收期=12000/4600=2.61（年）。通过比较投资回收期可知：应选择投资回收期最短的方案一。


投资回收期法的缺点如下：①忽视了货币的时间价值，将不同年份的现金净流量直接相加；②没有考虑回收期以后的收益，不利于对投资项目进行整体评价。事实上，有战略意义的长期投资往往早期收益较低，而中后期收益较高。回收期法优先考虑急功近利的项目，可能导致放弃长期成功的方案。


会计收益率=年平均净收益/初始投资*100%。方案一的会计收益率=[（1800+3240）/2]/20000=12.6%方案二的会计收益率=[(-1800+3000+3000）/3]/9000=15.6%；方案三的会计收益率=[(600+600+600)/3]/12000=5.0%；通过比较会计收益率可知：方案二会计收益率最高，为最优方案。

房地产投资一般分为以下四大步骤：①寻找投资机会，是投资者发现投资可能性的过程。②评价投资方案，又称投资方案经济评价、投资项目经济评价，是对初步筛选出的各种投资机会或投资方案、投资项目进行经济评价。③选择投资方案，又称投资决策，是在投资方案经济评价的基础上，综合分析比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的结论，其结果为投资和不投资两种。④实施投资方案，是对已选定的投资方案付诸实施的过程。

房地产投资一般分为以下四大步骤：①寻找投资机会，是投资者发现投资可能性的过程。②评价投资方案，又称投资方案经济评价、投资项目经济评价，是对初步筛选出的各种投资机会或投资方案、投资项目进行经济评价。③选择投资方案，又称投资决策，是在投资方案经济评价的基础上，综合分析比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的结论，其结果为投资和不投资两种。④实施投资方案，是对已选定的投资方案付诸实施的过程。